Chị Hoài Thương hỏi: Gia đình tôi đang làm thủ tục khai nhận di sản là mảnh đất thổ cư có vườn, ao được sử dụng ổn định từ nhiều năm trước và đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 1/7/2004. Tôi có được thực hiện đồng thời thủ tục thừa kế và xác định lại diện tích đất ở hay phải làm từng thủ tục riêng? 

Trong quá trình thực hiện thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất, không ít gia đình phát hiện diện tích đất ở ghi trên Giấy chứng nhận chưa phản ánh đúng hiện trạng hoặc chưa được xác định đầy đủ theo quy định pháp luật. Đối với những trường hợp này, nếu đáp ứng các điều kiện luật định, người sử dụng đất có thể đồng thời đề nghị cơ quan có thẩm quyền xác định lại diện tích đất ở ngay khi thực hiện thủ tục thừa kế.

Đây là nội dung được quy định tại khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai năm 2024, nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, nhất là đối với các thửa đất được hình thành từ nhiều năm trước.

4 điều kiện để được xác định lại diện tích đất ở

Theo quy định, không phải mọi thửa đất đều được xem xét xác định lại diện tích đất ở. Việc này chỉ áp dụng đối với các trường hợp đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

Thứ nhất, thửa đất là đất ở có vườn, ao hoặc đất thổ cư theo cách gọi trước đây.

Thứ hai, thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước ngày 1/7/2004.

Thứ ba, trước thời điểm được cấp Giấy chứng nhận, thửa đất đã có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2, 3, 5, 6 và 7 Điều 137 Luật Đất đai năm 2024. Đây là nhóm giấy tờ chứng minh nguồn gốc, quá trình sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật.

Thứ tư, thửa đất không phải là đất có được thông qua việc nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người khác.

Chỉ khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên, người sử dụng đất mới được cơ quan có thẩm quyền xem xét xác định lại diện tích đất ở theo quy định.

Có thể thực hiện cùng lúc với thủ tục thừa kế

Một điểm đáng chú ý là việc xác định lại diện tích đất ở không bắt buộc phải thực hiện thành một thủ tục riêng biệt.

Theo hướng dẫn của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, trường hợp người để lại di sản là quyền sử dụng đất và thửa đất đáp ứng các điều kiện của khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai năm 2024 thì người thừa kế có thể thực hiện đồng thời thủ tục khai nhận, nhận thừa kế quyền sử dụng đất và thủ tục xác định lại diện tích đất ở.

Cách thực hiện này giúp hạn chế việc người dân phải hoàn tất thủ tục thừa kế rồi mới tiếp tục làm hồ sơ điều chỉnh diện tích đất ở, qua đó tiết kiệm thời gian, chi phí và giảm số lần đi lại.

Đối với nhiều gia đình, đặc biệt là các thửa đất được sử dụng ổn định từ nhiều thập kỷ trước, việc được xem xét xác định lại diện tích đất ở ngay trong quá trình sang tên thừa kế sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn trong quản lý, sử dụng và thực hiện các quyền của người sử dụng đất sau này.

Địa phương quy định trình tự, thủ tục thực hiện

Mặc dù Luật Đất đai đã quy định các điều kiện được xác định lại diện tích đất ở, nhưng trình tự, cách thức giải quyết hồ sơ không được áp dụng thống nhất trên phạm vi cả nước.

Theo khoản 1 Điều 15 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP ngày 31/1/2026 của Chính phủ, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quy định về trình tự, thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai để tổ chức thực hiện trên địa bàn.

Điều này đồng nghĩa với việc mỗi địa phương sẽ ban hành quy trình tiếp nhận, giải quyết hồ sơ phù hợp với điều kiện quản lý thực tế nhưng vẫn phải bảo đảm đúng quy định của Luật Đất đai.

Vì vậy, người dân khi có nhu cầu thực hiện đồng thời thủ tục thừa kế và xác định lại diện tích đất ở nên chủ động liên hệ UBND cấp xã hoặc Sở Nông nghiệp và Môi trường nơi có đất để được hướng dẫn về thành phần hồ sơ, cơ quan tiếp nhận, trình tự giải quyết và thời hạn thực hiện theo quy định của địa phương.

Người dân cần lưu ý gì?

Trên thực tế, nhiều trường hợp nhầm lẫn rằng chỉ cần đất được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 1/7/2004 là đương nhiên được xác định lại diện tích đất ở. Tuy nhiên, đây chỉ là một trong các điều kiện bắt buộc.

Cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét đồng thời nguồn gốc hình thành thửa đất, loại đất, thời điểm sử dụng, các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất cũng như việc thửa đất có phải là đất nhận chuyển nhượng hay không. Nếu thiếu một trong các điều kiện theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 thì việc xác định lại diện tích đất ở sẽ không được chấp thuận.

Quy định này được đánh giá là góp phần giải quyết những tồn tại lịch sử trong công tác quản lý đất đai, đồng thời bảo đảm quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất có nguồn gốc sử dụng ổn định, lâu dài. Đối với các gia đình đang thực hiện thủ tục thừa kế, việc nắm rõ điều kiện pháp luật sẽ giúp chủ động chuẩn bị hồ sơ, tránh kéo dài thời gian giải quyết hoặc phải thực hiện nhiều thủ tục riêng lẻ.