Anh Thanh Bình (HN) hỏi: Tôi vừa hoàn tất thủ tục nhận chuyển nhượng một thửa đất từ người thân. Do bận công việc nên nhiều tháng sau tôi vẫn chưa làm thủ tục đăng ký biến động đất đai. Gần đây, tôi nghe nói từ cuối tháng 8 tới đây sẽ có quy định mới xử phạt hành vi không đăng ký biến động. Trong trường hợp của tôi, liệu có bị xử phạt hay không? Nếu bị xử phạt thì mức phạt là bao nhiêu và có phải thực hiện thêm biện pháp khắc phục nào khác ngoài việc nộp tiền phạt? 

Chính phủ vừa ban hành Nghị định 281/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 123/2024/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Nghị định sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 31/8, tiếp tục hoàn thiện cơ chế xử lý vi phạm sau khi Luật Đất đai 2024 đi vào cuộc sống. Đáng chú ý, người không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định có thể bị phạt từ 2-3 triệu đồng, đồng thời phải áp dụng nhiều biện pháp khắc phục hậu quả và nộp lại số lợi bất hợp pháp nếu có.

Những sửa đổi lần này tập trung vào việc làm rõ trách nhiệm của người sử dụng đất, bổ sung các biện pháp khắc phục hậu quả, quy định cụ thể hơn về việc thu hồi số lợi bất hợp pháp và mở rộng thẩm quyền xử phạt đối với một số lực lượng thực thi.

Không đăng ký biến động đất đai bị phạt từ 2-3 triệu đồng

Một trong những nội dung đáng chú ý nhất của Nghị định 281 là sửa đổi khoản 2 Điều 16 của Nghị định 123/2024/NĐ-CP về xử phạt hành vi không đăng ký đất đai.

Theo quy định mới, cá nhân, tổ chức không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo các trường hợp quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai sẽ bị phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng.

Đăng ký biến động đất đai là nghĩa vụ pháp lý nhằm cập nhật kịp thời những thay đổi liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất vào hệ thống hồ sơ địa chính. Việc chậm hoặc không đăng ký không chỉ ảnh hưởng đến công tác quản lý nhà nước mà còn có thể phát sinh nhiều rủi ro trong các giao dịch dân sự, chuyển nhượng, thế chấp hoặc giải quyết tranh chấp sau này.

Tuy nhiên, Nghị định cũng quy định một trường hợp ngoại lệ không bị xử phạt, đó là việc nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 127 Luật Đất đai.

Quy định này nhằm bảo đảm tính thống nhất với Luật Đất đai, đồng thời tránh phát sinh chế tài đối với các trường hợp đặc thù trong quá trình triển khai dự án đầu tư.

Bổ sung nhiều biện pháp khắc phục hậu quả

Không chỉ dừng lại ở hình thức xử phạt bằng tiền, Nghị định 281 còn bổ sung nhiều biện pháp buộc người vi phạm phải khắc phục hậu quả do hành vi của mình gây ra.

Tùy từng hành vi cụ thể, cơ quan có thẩm quyền có thể buộc người vi phạm khôi phục tình trạng ban đầu của đất, khôi phục hiện trạng mốc địa giới đơn vị hành chính, thực hiện lại các thủ tục hành chính về đất đai hoặc nộp lại những giấy tờ đã bị tẩy xóa, sửa chữa, làm sai lệch nội dung hoặc giấy tờ giả.

Các biện pháp này được đánh giá là giúp xử lý triệt để hậu quả của hành vi vi phạm thay vì chỉ dừng ở việc xử phạt hành chính. Qua đó, dữ liệu địa chính, hồ sơ đất đai và hiện trạng quản lý đất được đưa trở về đúng quy định pháp luật.

Số lợi bất hợp pháp phải nộp vào ngân sách nhà nước

Một điểm mới khác của Nghị định 281 là quy định cụ thể hơn về cách xác định và xử lý số lợi bất hợp pháp có được từ hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.

Theo đó, khoản lợi thu được từ việc sử dụng đất trái quy định sẽ phải nộp vào ngân sách nhà nước.

Trường hợp nhiều tổ chức hoặc cá nhân cùng thực hiện hành vi vi phạm trên một thửa đất thì số lợi bất hợp pháp phải nộp sẽ được chia đều cho những người cùng vi phạm.

Nếu trước đó người vi phạm đã nộp một phần nghĩa vụ tài chính vào ngân sách nhà nước thì khoản tiền này sẽ được đối trừ khi xác định số lợi bất hợp pháp phải nộp.

Việc bổ sung quy định này góp phần khắc phục tình trạng người vi phạm vẫn có thể hưởng lợi sau khi bị xử phạt, đồng thời bảo đảm nguyên tắc mọi khoản lợi phát sinh từ hành vi trái pháp luật đều phải được thu hồi.

Mở rộng thẩm quyền xử phạt trong lĩnh vực đất đai

Bên cạnh các quy định liên quan đến mức xử phạt và biện pháp khắc phục hậu quả, Nghị định 281 cũng bổ sung quy định về thẩm quyền xử phạt của các chức danh thanh tra và lực lượng Công an nhân dân đối với các hành vi vi phạm liên quan đến đất quốc phòng, đất an ninh.

Nội dung này được xây dựng nhằm bảo đảm sự thống nhất với Nghị định 189/2025/NĐ-CP, đồng thời tạo cơ sở pháp lý rõ ràng hơn cho các lực lượng thực thi khi xử lý vi phạm trong thực tế.

Tăng tính răn đe, nâng cao kỷ cương trong quản lý đất đai

Có thể thấy, Nghị định 281/2026/NĐ-CP không làm thay đổi toàn diện hệ thống xử phạt trong lĩnh vực đất đai nhưng đã sửa đổi đúng vào những nội dung phát sinh nhiều vướng mắc trong quá trình áp dụng.

Việc nâng mức độ chặt chẽ trong quản lý đăng ký biến động đất đai, bổ sung các biện pháp khắc phục hậu quả và quy định rõ cơ chế thu hồi số lợi bất hợp pháp cho thấy xu hướng chuyển từ "xử phạt để răn đe" sang "xử lý toàn diện hậu quả của hành vi vi phạm".

Đối với người sử dụng đất, đây cũng là lời nhắc về trách nhiệm phải thực hiện đầy đủ các thủ tục đăng ký khi có biến động theo quy định của pháp luật. Việc chủ động cập nhật thông tin đất đai không chỉ giúp tránh nguy cơ bị xử phạt mà còn bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của chính người dân trong các giao dịch cũng như khi phát sinh tranh chấp về sau.