Bạn đọc hỏi: Tôi đang mua một căn hộ tại dự án bất động sản. Chủ đầu tư đề nghị tôi thanh toán một phần tiền mua căn hộ bằng tiền mặt. Xin hỏi việc chủ đầu tư nhận tiền theo cách này có đúng quy định không và mức xử phạt như thế nào?

Trả lời:

Theo khoản 1 Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, việc thanh toán trong giao dịch bất động sản, dự án bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và phải tuân thủ quy định của pháp luật.

Riêng khoản 2 Điều 48 quy định chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản phải nhận tiền thanh toán theo hợp đồng từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.

Quy định này được áp dụng từ ngày 1/8/2024, thời điểm Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có hiệu lực.

Như vậy, khi khách hàng thanh toán tiền theo hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua bất động sản hoặc hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản, chủ đầu tư và doanh nghiệp thuộc diện nêu trên phải tiếp nhận tiền thông qua tài khoản theo quy định. Việc trực tiếp nhận tiền mặt từ khách hàng mà không thông qua tài khoản có thể bị xác định là hành vi vi phạm.

Từ ngày 26/8, hành vi này bị xử phạt theo khoản 3 Điều 66 Nghị định số 339/2026/NĐ-CP của Chính phủ.

Cụ thể, mức phạt được áp dụng như sau:

- Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản vi phạm bị phạt từ 240 triệu đồng đến 300 triệu đồng;

- Trường hợp chủ thể thực hiện cùng hành vi vi phạm được xác định là cá nhân, mức phạt bằng một nửa mức phạt đối với tổ chức, tương ứng từ 120 triệu đồng đến 150 triệu đồng.

Khung phạt từ 240 triệu đồng đến 300 triệu đồng là mức phạt áp dụng đối với tổ chức theo khoản 4 Điều 5 Nghị định số 339/2026/NĐ-CP.

Ngoài phạt tiền, nếu hợp đồng vẫn đang được thực hiện, chủ đầu tư hoặc doanh nghiệp vi phạm còn bị buộc nhận tiền thanh toán của khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.

Quy định trên không áp dụng chung cho mọi trường hợp người dân nhận tiền bán nhà, đất. Cá nhân bán nhà, đất thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng của mình và không thuộc nhóm chủ đầu tư hoặc doanh nghiệp được nêu tại khoản 3 Điều 66 không đương nhiên bị phạt đến 300 triệu đồng chỉ vì nhận tiền mặt. Trong trường hợp này, phương thức thanh toán do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và tuân thủ các quy định pháp luật có liên quan.

Để bảo đảm an toàn, khách hàng mua bất động sản tại dự án nên thanh toán vào tài khoản tiếp nhận được ghi trong hợp đồng hoặc do chủ đầu tư, doanh nghiệp chính thức thông báo; ghi rõ nội dung thanh toán và lưu giữ chứng từ giao dịch. Nếu được yêu cầu giao tiền mặt hoặc chuyển tiền vào tài khoản cá nhân không được thể hiện trong hợp đồng, khách hàng nên yêu cầu doanh nghiệp giải thích và xác nhận bằng văn bản trước khi thanh toán.