Anh Trần Thái (Hải Phòng) hỏi: Tôi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 2008, trong đó thể hiện ranh giới thửa đất gồm cả phần diện tích đã được cấp giấy và phần chưa được công nhận. Gia đình tôi sử dụng ổn định toàn bộ khu đất từ đó đến nay, ranh giới không thay đổi. Vậy ranh giới ghi trên giấy chứng nhận có được xác định là ranh giới của toàn bộ thửa đất hay chỉ phần diện tích đã được công nhận? Nếu muốn được cấp giấy chứng nhận cho phần diện tích còn lại, tôi cần thực hiện thủ tục gì và căn cứ vào quy định nào? 

Việc xác định ranh giới thửa đất có ý nghĩa quan trọng trong quản lý đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp người dân cho rằng giấy chứng nhận đã cấp chưa thể hiện đầy đủ diện tích thực tế, cần căn cứ hồ sơ địa chính và quy định pháp luật để xác định hướng xử lý.

Theo quy định của pháp luật đất đai, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện theo từng thửa đất cho người có quyền sử dụng đất. Vì vậy, ranh giới được thể hiện trên giấy chứng nhận và hồ sơ địa chính cần được xem xét trong mối liên hệ với diện tích, nguồn gốc, quá trình sử dụng và tình trạng pháp lý của thửa đất.

Điều này cũng có nghĩa, không thể mặc nhiên xác định mọi phần diện tích mà người dân đang quản lý, sử dụng trên thực tế đều đã được công nhận quyền sử dụng đất chỉ vì nằm trong cùng một khu vực hoặc được xác định là một thửa đất.

Trong trường hợp giấy chứng nhận đã cấp thiếu diện tích hoặc việc xác định ranh giới, diện tích trước đây chưa phù hợp với thực tế và hồ sơ pháp lý, người sử dụng đất có thể đề nghị cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, xác định lại hiện trạng và hướng dẫn thủ tục phù hợp. Tùy từng trường hợp, việc xử lý có thể liên quan đến thủ tục đính chính, cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đáng chú ý, trình tự, thủ tục hành chính về đất đai hiện được phân cấp cho địa phương. Theo khoản 1 Điều 15 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP, UBND cấp tỉnh được giao quy định trình tự, thủ tục hành chính về đất đai để thực hiện các trường hợp thuộc phạm vi điều chỉnh của nghị định, trong đó có những thủ tục liên quan đến đính chính, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận.

Do đó, khi có nhu cầu xác định lại diện tích, ranh giới hoặc đề nghị cấp giấy chứng nhận đối với phần diện tích chưa được công nhận, người dân cần liên hệ cơ quan quản lý đất đai tại địa phương nơi có đất để được hướng dẫn thành phần hồ sơ và trình tự thực hiện theo quy định đang áp dụng.

Về bản chất, ranh giới một thửa đất không chỉ được xác định bằng hàng rào, mốc giới hoặc phạm vi mà người dân đang sử dụng trên thực tế. Việc xác định còn phải dựa trên hồ sơ địa chính, giấy tờ về quyền sử dụng đất, nguồn gốc và quá trình sử dụng đất cùng các tài liệu có liên quan.

Vì vậy, nếu một phần diện tích đang sử dụng chưa được công nhận quyền sử dụng đất thì cần phân biệt rõ giữa diện tích thực tế đang quản lý, sử dụng và diện tích đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Đây là cơ sở quan trọng để tránh nhầm lẫn khi xác định ranh giới thửa đất hoặc thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất.

Mặt khác, trong thực tế có thể phát sinh trường hợp giấy chứng nhận được cấp từ trước, trong khi hồ sơ địa chính, hiện trạng sử dụng đất hoặc diện tích đo đạc sau này có sự thay đổi. Khi đó, việc xác định nguyên nhân chênh lệch là cần thiết trước khi lựa chọn thủ tục hành chính phù hợp.

Do đó, người sử dụng đất không nên tự xác định phần diện tích chưa được ghi nhận trên giấy chứng nhận là đương nhiên thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình. Việc công nhận quyền sử dụng đối với phần diện tích này phải được xem xét theo nguồn gốc đất, điều kiện được cấp giấy chứng nhận, hiện trạng sử dụng và các quy định pháp luật có liên quan.

Ở góc độ quản lý, việc xác định chính xác ranh giới và diện tích thửa đất không chỉ bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất mà còn góp phần hạn chế tranh chấp về mốc giới, diện tích và quyền sử dụng đất. Vì vậy, khi phát hiện giấy chứng nhận có dấu hiệu thiếu diện tích hoặc không phù hợp với hồ sơ, hiện trạng, người dân nên chủ động đề nghị cơ quan có thẩm quyền kiểm tra thay vì tự ý điều chỉnh hoặc sử dụng phần diện tích chưa được công nhận như đất đã có giấy chứng nhận.