Bước ngoặt trong công tác quản lý và xử phạt vi phạm hành chính về đất đai

Thực hiện quy định của Luật Đất đai năm 2024 về hoàn thiện cơ chế quản lý và xử lý vi phạm, văn bản hợp nhất 73/2026/VBHN-NĐ-BNNMT (được hợp nhất từ Nghị định 123/2024/NĐ-CP và Nghị định 281/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung, có hiệu lực thi hành từ ngày 31/8/2026) ban hành hệ thống quy định đồng bộ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

tm-img-alt
Quy định xử phạt vi phạm hành chính đất đai có hiệu lực từ ngày 31/8/2026

Văn bản hợp nhất này tập trung hệ thống hóa các hành vi vi phạm, khung hình phạt và biện pháp khắc phục hậu quả, làm cơ sở cho cơ quan có thẩm quyền áp dụng thống nhất trên phạm vi toàn quốc, đồng thời tạo điều kiện để người sử dụng đất tra cứu và thực hiện đúng nghĩa vụ pháp lý.

Những điểm sửa đổi, bổ sung trọng tâm cần lưu ý

Theo văn bản hợp nhất 73/2026/VBHN-NĐ-BNNMT, hệ thống pháp luật xử phạt vi phạm hành chính về đất đai có những chuyển biến mang tính bước ngoặt ở các nhóm hành vi sau:

1. Siết chặt quản lý việc chuyển mục đích sử dụng đất trái phép: Hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, đặc biệt là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang đất phi nông nghiệp hoặc đất ở  tiếp tục là tâm điểm kiểm soát. Quy định mới tinh chỉnh cơ chế xác định diện tích vi phạm và mức phạt tiền theo quy mô. Khung phạt tối đa cho cá nhân có thể lên tới 500 triệu đồng và đối với tổ chức là 1 tỷ đồng.

Điểm mới quan trọng nằm ở quy trình buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm, triệt tiêu tư tưởng "phạt cho tồn tại" vốn gây bức xúc dư luận trong nhiều năm qua.

2. Xử lý nghiêm hành vi lấn, chiếm đất đai và bỏ hoang hoá: Đất đai thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, đất công do Nhà nước quản lý bị lấn, chiếm sẽ chịu mức phạt nghiêm khắc hơn. Đối với hành vi không sử dụng đất, bỏ hoang hóa đất nông nghiệp hoặc chậm tiến độ đưa đất vào sử dụng trong các dự án đầu tư, Văn bản hợp nhất 73/2026/VBHN-BNNMT quy định rõ lộ trình xử lý vi phạm hành chính làm căn cứ quyết định thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai.

3. Chuẩn hóa thủ tục hành chính và nghĩa vụ tài chính: Chậm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các dự án phát triển nhà ở; không đăng ký biến động đất đai theo quy định; sửa chữa, tẩy xóa, làm sai lệch giấy tờ, chứng từ trong sử dụng đất..., đều được bổ sung mô tả hành vi chi tiết, giúp lực lượng thanh tra và chính quyền địa phương dễ dàng định danh vi phạm, tránh tình trạng áp dụng tùy tiện hoặc đùn đẩy trách nhiệm.

Chậm đăng ký biến động đất đai không còn cơ hội bỏ quyên thủ tục

Luật Đất đai năm 2024 quy định bắt buộc đăng ký đất đai lần đầu và đăng ký biến động khi có thay đổi về quyền sử dụng đất. Nghị định 281/2026/NĐ-CP (tích hợp trong Văn bản hợp nhất 73/2026/VBHN-NĐ-BNNMT) quy định rõ các mức xử phạt đối với hành vi chậm hoặc không thực hiện đăng ký:

Hành vi vi phạm

Điều kiện xác định vi phạm

Hình thức xử phạt

Biện pháp khắc phục hậu quả

Chậm đăng ký đất đai lần đầu

Quá thời hạn theo thông báo của cơ quan có thẩm quyền

Phạt tiền căn cứ theo diện tích và thời gian chậm trễ

Buộc hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai

Không đăng ký biến động (chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế...)

Quá 30 ngày kể từ ngày phát sinh biến động

Phạt tiền theo khung quy định tương ứng với thời gian vi phạm

Buộc làm thủ tục đăng ký biến động theo quy định

Không chấp hành quyết định thu hồi đất

Sau khi có quyết định kiểm đếm hoặc thu hồi đất

Phạt tiền theo quy định và xử lý cưỡng chế theo thủ tục

Buộc bàn giao đất cho cơ quan nhà nước

Việc siết chặt thủ tục đăng ký biến động nhằm mục tiêu xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia "đúng, đủ, sạch, sống". Người dân cần chủ động đến Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Bộ phận Một cửa cấp địa phương để làm thủ tục ngay khi phát sinh giao dịch mua bán, tặng cho.

Thẩm quyền xử phạt và cơ chế phối hợp liên ngành từ ngày 31/8/2026

Theo mô hình tổ chức bộ máy chính quyền địa phương tinh gọn hiện hành bao gồm hai cấp (cấp tỉnh và cấp xã), Văn bản hợp nhất 73/2026/VBHN-NĐ-BNNMT phân định chi tiết thẩm quyền xử phạt đối với Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã và Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Thanh tra, kiểm tra chuyên ngành.

Chủ tịch UBND cấp xã xử lý các hành vi vi phạm có mức độ, quy mô thuộc thẩm quyền được giao tại địa bàn quản lý; đối với các vi phạm vượt quá khung phạt tiền hoặc thuộc trường hợp phức tạp, hồ sơ được chuyển lên Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc Thanh tra, kiểm tra chuyên ngành để ban hành quyết định xử phạt theo đúng thẩm quyền.

Cơ chế này giúp tăng tính chủ động cho cơ sở, đồng thời giảm tải cho cấp trên và hạn chế tối đa tình trạng "khiếu kiện kéo dài" do sai sót về thẩm quyền xử phạt.

Doanh nghiệp và cá nhân cần làm gì?

Để bảo đảm tuân thủ đúng quy định pháp luật trước và sau mốc thời điểm 31/8/2026, các tổ chức và cá nhân sử dụng đất cần thực hiện các nội dung sau:

1. Đối với tổ chức, doanh nghiệp thực hiện dự án: Định kỳ rà soát tiến độ sử dụng đất theo giấy chứng nhận đầu tư và quyết định giao đất, thuê đất. Trường hợp chậm tiến độ sử dụng đất 24 tháng so với tiến độ dự án, doanh nghiệp phải thực hiện thủ tục xin gia hạn theo quy định và hoàn thiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính, hồ sơ pháp lý để cấp giấy chứng nhận cho người dân đúng hạn.

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân: Không tự ý chuyển mục đích khi chưa có thẩm quyền cho phép như việc tự ý đào ao, lên mương, xây dựng công trình trên đất nông nghiệp khi chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cần chủ động nộp hồ sơ đăng ký biến động tại Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Bộ phận Một cửa cấp xã hoặc tỉnh trong thời hạn 30 ngày.

Quy định pháp luật ban hành nhằm hướng tới mục tiêu quản lý bền vững, tiết kiệm và hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai. Thời điểm mốc hiệu lực 31/8/2026 đang đến gần. Việc chủ động tìm hiểu, cập nhật và tuân thủ các nội dung trong Văn bản hợp nhất 73/2026/VBHN-BNNMT chính là giải pháp an toàn và văn minh nhất cho mỗi người dân và doanh nghiệp.