Khởi tố nguyên Trưởng BQL Chung cư 1050 Chu Văn An vì “bán” căn hộ TĐC không có quyền định đoạt

Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an TP. Hồ Chí Minh khởi tố Ngô Anh Tuấn, nguyên Trưởng Ban quản lý (BQL) Chung cư 1050 Chu Văn An, để điều tra về hành vi có dấu hiệu “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản”. Đây cũng là lời cảnh báo đáng chú ý đối với người dân khi giao dịch bất động sản. Đặc biệt, những trường hợp liên quan đến căn hộ tái định cư (TĐC), nhà thuộc sở hữu Nhà nước hoặc tài sản chưa được cấp giấy chứng nhận luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nếu người mua không kiểm tra kỹ quyền sở hữu và quyền định đoạt của người bán.

Theo thông tin điều tra ban đầu, Ngô Anh Tuấn không được giao quyền chuyển nhượng, mua bán hoặc định đoạt các căn hộ thuộc quỹ nhà TĐC nhưng vẫn trực tiếp giới thiệu căn hộ, thỏa thuận giá, ký giấy tờ, nhận tiền và bàn giao căn hộ cho người mua.

Cụ thể, ngày 26/11/2019, ông M.N.H và bà T.M.Đ đến Chung cư 1050 Chu Văn An tìm mua căn hộ và được giới thiệu gặp Tuấn, khi đó đang giữ chức Trưởng BQL chung cư. Tin tưởng vào chức vụ của Tuấn cùng những giấy tờ được cung cấp, ông H và bà Đ nhiều lần giao tiền, tổng cộng 2,13 tỷ đồng.

Sau khi nhận tiền, Tuấn bàn giao căn hộ cho người mua sử dụng, đồng thời hướng dẫn thực hiện một số thủ tục, giấy tờ ủy quyền liên quan đến ông N.P.K và bà N.N.S. Tuy nhiên, cơ quan chức năng xác định căn hộ thuộc quỹ nhà tái định cư do Công ty TNHH MTV Dịch vụ Công ích quận Bình Thạnh quản lý. Ông K và bà S là những người được bố trí mua căn hộ theo diện TĐC..

Đáng chú ý, Tuấn chỉ được giao nhiệm vụ quản lý, vận hành chung cư, không có quyền chuyển nhượng, mua bán hoặc định đoạt căn hộ TĐC.

Theo kết quả xác minh được công bố, dù biết mình không có quyền bán căn hộ, Tuấn vẫn trực tiếp giới thiệu, thỏa thuận giá, ký giấy tờ, nhận tiền và bàn giao căn hộ.

Cơ quan điều tra cho rằng các giấy tờ liên quan được sử dụng nhằm tạo niềm tin cho người mua rằng giao dịch là hợp pháp và có thể hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận về sau.

Từ vụ việc này, một vấn đề đặc biệt cần lưu ý trong giao dịch bất động sản là phải phân biệt rõ giữa “người quản lý tài sản” và “người có quyền định đoạt tài sản”. Việc một người đang giữ chức vụ Trưởng BQL chung cư, là nhân viên của đơn vị quản lý, môi giới hoặc có quan hệ với chủ đầu tư không đồng nghĩa với việc người đó có quyền bán căn hộ.

Trong thực tế, chức vụ và vị trí công tác có thể tạo cho người mua cảm giác an toàn. Tuy nhiên, quyền quản lý, vận hành một chung cư hoàn toàn khác với quyền sở hữu hoặc quyền định đoạt từng căn hộ. Nếu người mua nhầm lẫn hai khái niệm này, hậu quả có thể rất nghiêm trọng, đặc biệt khi số tiền giao dịch lên tới hàng tỷ đồng.

Vụ việc cũng cho thấy rủi ro của việc quá tin vào giấy tờ mà không kiểm tra thẩm quyền của người ký. Hợp đồng đặt cọc, giấy mua bán, giấy ủy quyền, giấy nhận tiền hoặc giấy viết tay có thể thể hiện việc các bên đã thỏa thuận và giao nhận tiền, nhưng bản thân những giấy tờ này không tự tạo ra quyền sở hữu hoặc quyền chuyển nhượng nếu người ký không có quyền định đoạt tài sản. Tương tự, chữ ký, con dấu hoặc chức vụ của một cá nhân cũng không thể thay thế hồ sơ chứng minh quyền sở hữu và quyền bán tài sản.

Theo thông tin vụ việc, từ năm 2022 đến năm 2024, ông H nhiều lần yêu cầu Tuấn giao giấy chứng nhận nhưng chỉ nhận được những lời hứa hẹn. Đến ngày 10/10/2024, đơn vị quản lý quỹ nhà xác định Tuấn không có quyền bán căn hộ và thực hiện thu hồi căn hộ. Sau đó, Tuấn rời khỏi nơi cư trú.

Diễn biến này cho thấy người mua trong các giao dịch bất động sản rủi ro có thể phải đối mặt với thiệt hại kép: vừa mất tiền, vừa mất quyền sử dụng căn hộ đã nhận bàn giao. Trong trường hợp này, số tiền 2,13 tỷ đồng có nguy cơ trở thành khoản thiệt hại đặc biệt lớn nếu giao dịch không được công nhận.

Ngày 4/8/2026, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an TP. Hồ Chí Minh đã khởi tố vụ án, khởi tố bị can và ra lệnh bắt bị can để tạm giam đối với Ngô Anh Tuấn để điều tra về tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” theo khoản 4 Điều 174 Bộ luật Hình sự.

Tuy nhiên, cần nhấn mạnh rằng đây vẫn là vụ án đang trong quá trình điều tra. Trách nhiệm hình sự của bị can cũng như những người liên quan sẽ được xác định trên cơ sở chứng cứ và kết quả tố tụng theo quy định pháp luật.

Không để chức vụ, giấy tờ và lời hứa thay thế việc thẩm tra pháp lý

Bài học lớn nhất từ vụ việc là người mua không nên sử dụng niềm tin cá nhân để thay thế việc kiểm tra pháp lý. Một người có chức vụ không làm cho tài sản trở nên hợp pháp; một bộ hồ sơ dày không bảo đảm giao dịch hợp pháp; việc người bán có thể giao chìa khóa, bàn giao căn hộ hoặc cho người mua vào ở cũng không đồng nghĩa với việc người đó có quyền bán tài sản.

Đặc biệt, với căn hộ TĐC, nhà thuộc sở hữu Nhà nước hoặc căn hộ chưa được cấp giấy chứng nhận, người mua cần thận trọng trước những lời giới thiệu như “có suất tái định cư”, “đang chờ sổ”, “chỉ cần làm giấy ủy quyền”, “đã có người trong BQL xác nhận” hoặc “chắc chắn sang tên được”. Những lời cam kết này chỉ nên được xem là thông tin tham khảo nếu không có căn cứ pháp lý rõ ràng và được cơ quan, đơn vị có thẩm quyền xác nhận.

Vì vậy, trước khi đặt cọc hoặc chuyển tiền, người mua nên thực hiện ít nhất một số bước kiểm tra cơ bản.

Thứ nhất, phải xác định đúng người có quyền định đoạt tài sản chú không nên chỉ hỏi người môi giới, người giới thiệu hoặc ban quản lý chung cư.

Đối với căn hộ thuộc quỹ nhà TĐC hoặc liên quan đến tài sản Nhà nước, cần xác minh trực tiếp với cơ quan, đơn vị đang quản lý tài sản để biết ai là chủ thể có quyền mua, bán hoặc chuyển nhượng.

Thứ hai, cần kiểm tra nguồn gốc và tình trạng pháp lý của căn hộ. Người mua phải biết tài sản thuộc sở hữu của ai, đã được cấp giấy chứng nhận hay chưa, có tranh chấp, thế chấp, hạn chế chuyển nhượng hoặc điều kiện đặc biệt nào không.

Nếu căn hộ chưa có giấy chứng nhận, không nên chỉ dựa vào lời hứa “sau này sẽ có sổ” mà phải xác định rõ căn cứ pháp lý và điều kiện để được cấp giấy chứng nhận.

Thứ ba, cần phân biệt giấy tờ giao dịch với căn cứ xác lập quyền. Giấy nhận tiền, hợp đồng đặt cọc, giấy mua bán viết tay hoặc giấy ủy quyền có thể chứng minh một giao dịch hoặc thỏa thuận đã được thực hiện, nhưng không mặc nhiên chứng minh người bán có quyền bán tài sản. Đây là điểm người mua thường dễ bỏ qua khi thấy hồ sơ có nhiều giấy tờ hoặc người giao dịch có chức vụ.

Thứ tư, phải kiểm soát chặt việc thanh toán. Người mua không nên giao toàn bộ hoặc phần lớn số tiền chỉ dựa trên lời hứa. Mỗi khoản thanh toán cần gắn với điều kiện pháp lý cụ thể, xác định rõ người nhận tiền, mục đích thanh toán và trách nhiệm hoàn trả nếu giao dịch không thể thực hiện.

Thứ năm, đối với những giao dịch có giá trị lớn hoặc hồ sơ pháp lý phức tạp, người mua nên nhờ luật sư hoặc người có chuyên môn kiểm tra trước khi ký và chuyển tiền. Chi phí thẩm tra thường nhỏ hơn rất nhiều so với nguy cơ mất toàn bộ tài sản hoặc phải tham gia một tranh chấp kéo dài.

Người dân cũng cần cảnh giác với những dấu hiệu bất thường như bị thúc ép đặt cọc nhanh, yêu cầu chuyển tiền vào tài khoản cá nhân không liên quan đến chủ thể sở hữu, né tránh việc xác minh tại cơ quan quản lý, liên tục thay đổi người đứng tên hoặc đưa ra nhiều lý do để trì hoãn việc cấp giấy chứng nhận.

Nếu đã giao tiền nhưng phát hiện người bán không có quyền định đoạt tài sản, liên tục trì hoãn hoàn tất thủ tục hoặc có dấu hiệu sử dụng giấy tờ không đúng bản chất, người mua cần nhanh chóng lưu giữ hợp đồng, giấy biên nhận, chứng từ chuyển khoản, tin nhắn, hình ảnh, ghi âm và các tài liệu liên quan để bảo vệ quyền lợi và phục vụ việc xác minh khi cần thiết.

Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an TP. Hồ Chí Minh cũng đề nghị những người là nạn nhân của Ngô Anh Tuấn liên hệ Phòng Cảnh sát hình sự tại số 459 Trần Hưng Đạo, phường Cầu Ông Lãnh, TP. Hồ Chí Minh để trình báo và cung cấp thông tin phục vụ điều tra.

Vụ việc cũng là lời cảnh báo đối với những người đang được bố trí hoặc sử dụng nhà TĐC. Khi chưa xác định đầy đủ quyền chuyển nhượng, không nên tùy tiện nhận tiền, lập giấy mua bán hoặc ủy quyền cho người khác dưới những hình thức có thể dẫn đến tranh chấp hoặc vi phạm pháp luật.

Ở góc độ quản lý, việc công khai, minh bạch thông tin về nguồn gốc, tình trạng pháp lý, quyền mua, quyền chuyển nhượng và các hạn chế đối với từng nhóm căn hộ TĐC cũng rất cần thiết. Thông tin chính thống càng rõ ràng, người dân càng ít phải phụ thuộc vào lời giới thiệu của cá nhân, qua đó hạn chế khoảng trống thông tin mà các hành vi gian dối có thể lợi dụng.

Bài học quan trọng nhất có thể khái quát từ vụ việc là: chức vụ không thay thế quyền sở hữu; giấy tờ không thay thế quyền định đoạt; lời hứa không thay thế xác minh pháp lý.

Đối với bất động sản có giá trị lớn, đặc biệt là nhà TĐC, nhà thuộc sở hữu Nhà nước hoặc căn hộ chưa được cấp giấy chứng nhận, việc kiểm tra pháp lý phải được thực hiện trước khi đặt cọc và thanh toán. Phòng ngừa hiệu quả nhất không phải là chờ tranh chấp xảy ra mới xử lý, mà là xác minh đúng chủ thể, đúng hồ sơ và đúng cơ quan có thẩm quyền ngay từ đầu.