Anh Phúc Anh hỏi: Tôi đang ở một căn hộ chung cư và muốn tận dụng phần hành lang phía trước căn hộ để đặt tủ, quây thêm diện tích sử dụng riêng. Nếu tôi tự ý chiếm dụng phần không gian này thì có bị xử phạt không, và mức phạt cụ thể là bao nhiêu? 

Theo quy định mới về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý và phát triển nhà, kinh doanh bất động sản, nhiều hành vi liên quan đến việc tự ý sử dụng phần sở hữu chung tại nhà chung cư đã được quy định rõ mức xử phạt.

Cụ thể, khoản 2 Điều 62 Nghị định 339/2026/NĐ-CP quy định phạt tiền từ 60-80 triệu đồng đối với một trong các hành vi: chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật; lấn chiếm không gian và phần diện tích thuộc sở hữu chung của nhà chung cư hoặc thuộc quyền sở hữu của chủ sở hữu khác dưới bất kỳ hình thức nào.

Không chỉ dừng ở hành vi lấn chiếm, người vi phạm còn có thể bị xử phạt nếu tự ý thay đổi hoặc làm hư hại kết cấu chịu lực của nhà chung cư, chia hoặc tách căn hộ khi chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép.

Bên cạnh đó, việc lấy phần diện tích, trang thiết bị thuộc quyền sở hữu hoặc sử dụng chung của nhà chung cư để sử dụng riêng cũng thuộc nhóm hành vi bị xử phạt. Tương tự, sử dụng không đúng mục đích phần sở hữu chung hoặc phần diện tích dành cho dịch vụ trong nhà chung cư hỗn hợp cũng có thể bị xử lý.

Không phải trường hợp nào cũng áp dụng mức phạt 80 triệu đồng

Một điểm người dân cần lưu ý là mức phạt được nêu tại khoản 2 Điều 62 là mức áp dụng đối với tổ chức. Quy định về cách xác định mức phạt đối với cá nhân được đặt tại khoản 4 Điều 5 Nghị định 339/2026/NĐ-CP.

Theo đó, về nguyên tắc, cùng một hành vi vi phạm thì mức phạt tiền đối với cá nhân bằng một nửa mức phạt áp dụng đối với tổ chức, trừ những trường hợp Nghị định quy định mức phạt riêng áp dụng trực tiếp cho cá nhân.

Đáng chú ý, khoản 2 Điều 62 không nằm trong nhóm trường hợp được quy định mức phạt trực tiếp đối với cá nhân tại điểm b khoản 4 Điều 5. Vì vậy, nếu cá nhân thực hiện hành vi thuộc khoản 2 Điều 62 thì mức phạt được xác định theo nguyên tắc bằng một nửa mức phạt dành cho tổ chức.

Như vậy, cần hiểu chính xác rằng khung phạt 60-80 triệu đồng là mức áp dụng đối với tổ chức; còn cá nhân có cùng hành vi vi phạm về nguyên tắc có thể bị phạt 30-40 triệu đồng.

Vì sao hành vi lấn chiếm phần sở hữu chung bị xử lý nghiêm?

Trong nhà chung cư, phần sở hữu chung không thuộc quyền sử dụng riêng của một cá nhân chỉ vì người đó đang sở hữu hoặc cư trú tại một căn hộ. Đây là phần diện tích, không gian và hệ thống được thiết kế để phục vụ lợi ích chung của cộng đồng cư dân hoặc thuộc quyền sở hữu chung theo quy định.

Trên thực tế, những tranh chấp như tự ý quây hành lang, chiếm khoảng không, sử dụng khu vực chung làm nơi chứa đồ, mở rộng diện tích căn hộ hoặc biến phần diện tích chung thành không gian sử dụng riêng không phải là vấn đề mới.

Điểm đáng chú ý là khi một người tự ý chiếm dụng phần diện tích chung, quyền lợi của các chủ sở hữu khác cũng bị ảnh hưởng. Không gian vốn được thiết kế để phục vụ tất cả cư dân có thể bị thu hẹp, công năng thay đổi, thậm chí ảnh hưởng đến an toàn, phòng cháy chữa cháy hoặc khả năng tiếp cận các khu vực kỹ thuật của tòa nhà.

Chính vì vậy, quy định xử phạt không chỉ nhằm giải quyết một tranh chấp về diện tích. Mục tiêu quan trọng hơn là bảo vệ quyền sử dụng hợp pháp của cộng đồng cư dân và giữ nguyên công năng, an toàn của công trình.

Không nên tự ý "mở rộng" căn hộ bằng phần diện tích chung

Một tình huống dễ phát sinh là chủ căn hộ cho rằng phần hành lang, khoảng không phía trước hoặc một khu vực liền kề căn hộ đang bị bỏ trống nên có thể tận dụng để sử dụng riêng.

Cách hiểu này không phù hợp với nguyên tắc quản lý nhà chung cư. Việc một phần diện tích ít được sử dụng hoặc đang để trống không đồng nghĩa với việc phần diện tích đó trở thành tài sản riêng của một chủ căn hộ.

Do đó, trước khi cải tạo, xây dựng, ngăn chia hoặc thay đổi cách sử dụng một khu vực trong nhà chung cư, chủ sở hữu cần xác định rõ khu vực đó thuộc sở hữu riêng hay sở hữu chung và việc thay đổi có cần sự chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền hoặc chủ thể có liên quan hay không.

Đặc biệt, với những hành vi tác động đến kết cấu chịu lực, việc tự ý sửa chữa không chỉ đặt ra vấn đề xử phạt mà còn có thể tiềm ẩn nguy cơ ảnh hưởng đến an toàn của cả công trình.

Quy định mới vì thế đặt ra yêu cầu rõ ràng đối với cư dân: quyền sở hữu căn hộ không đồng nghĩa với quyền tùy ý sử dụng mọi không gian xung quanh căn hộ. Việc quản lý và sử dụng nhà chung cư phải đặt trong mối quan hệ với quyền, lợi ích hợp pháp của toàn bộ cộng đồng cư dân và các quy định về an toàn công trình.