Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 281/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số quy định của Nghị định số 123/2024/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Nghị định sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 31/8/2026 và được xem là bước hoàn thiện quan trọng trong hệ thống pháp luật về đất đai, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước sau khi Luật Đất đai năm 2024 được triển khai trên thực tế.

Điểm nổi bật của Nghị định 281 là mở rộng đáng kể thẩm quyền xử phạt cho chính quyền địa phương và lực lượng thanh tra chuyên ngành, đồng thời bổ sung nhiều quy định mới về biện pháp khắc phục hậu quả, thu hồi số lợi bất hợp pháp và xử lý các hành vi vi phạm phát sinh trong quá trình quản lý, sử dụng đất. Những điều chỉnh này không chỉ tăng tính răn đe mà còn hướng đến mục tiêu ngăn ngừa vi phạm từ sớm, xử lý dứt điểm ngay từ cơ sở, góp phần xây dựng môi trường quản lý đất đai công khai, minh bạch và đúng pháp luật.

Một trong những nội dung đáng chú ý nhất của nghị định là việc tăng mạnh thẩm quyền xử phạt của Chủ tịch UBND cấp xã.

Theo quy định mới, Chủ tịch UBND cấp xã được quyền phạt cảnh cáo, phạt tiền tối đa đến 250 triệu đồng, trong khi trước đây mức xử phạt chỉ dừng ở 5 triệu đồng. Đây là mức tăng gấp 50 lần, thể hiện chủ trương phân cấp, phân quyền mạnh mẽ cho chính quyền cơ sở trong công tác quản lý đất đai.

Việc mở rộng thẩm quyền này xuất phát từ yêu cầu thực tiễn. Trong thời gian qua, nhiều vụ việc vi phạm về đất đai xảy ra ngay tại địa phương nhưng cấp xã không đủ thẩm quyền xử lý nên phải chuyển hồ sơ lên cấp huyện hoặc cấp tỉnh. Quá trình này thường kéo dài, phát sinh nhiều thủ tục hành chính, làm giảm hiệu quả quản lý, thậm chí tạo điều kiện để các hành vi vi phạm tiếp tục diễn ra hoặc gây khó khăn trong việc khắc phục hậu quả.

Khi được trao quyền xử phạt ở mức cao hơn, Chủ tịch UBND cấp xã có thể chủ động giải quyết các vụ việc thuộc thẩm quyền, rút ngắn thời gian xử lý, tăng tính kịp thời và nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước. Đây cũng là giải pháp nhằm phát huy vai trò của chính quyền cơ sở - lực lượng gần dân, sát dân và nắm rõ nhất tình hình sử dụng đất trên địa bàn.

Bên cạnh quyền xử phạt bằng tiền, Chủ tịch UBND cấp xã còn được giao thêm quyền đình chỉ hoạt động dịch vụ tư vấn trong thời hạn ba tháng và áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả. Trước đây, các thẩm quyền này thuộc Chủ tịch UBND cấp huyện hoặc cấp tỉnh.

Không chỉ chính quyền cấp xã, Nghị định 281 cũng mở rộng đáng kể thẩm quyền xử phạt đối với lực lượng thanh tra, kiểm tra chuyên ngành về đất đai.

Theo quy định, Trưởng đoàn kiểm tra chuyên ngành do Cục trưởng Cục Quản lý đất đai hoặc Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường thành lập được quyền xử phạt tiền đến 400 triệu đồng, tăng mạnh so với mức 50 triệu đồng trước đây. Trong khi đó, Trưởng đoàn kiểm tra do Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường thành lập, Cục trưởng Cục Quản lý đất đai và thủ trưởng các đơn vị trực thuộc Bộ được giao nhiệm vụ kiểm tra có quyền xử phạt đến 500 triệu đồng.

Việc nâng thẩm quyền xử phạt không chỉ mang ý nghĩa tăng mức tiền phạt mà còn giúp lực lượng thanh tra chủ động xử lý các vụ việc phức tạp, hạn chế tình trạng phải xin ý kiến nhiều cấp hoặc kéo dài thời gian xử lý. Đồng thời, các chức danh này còn được quyền tịch thu giấy tờ giả, giấy tờ bị sửa chữa, tẩy xóa và đình chỉ hoạt động dịch vụ tư vấn có thời hạn nhằm ngăn chặn các hành vi tiếp tay cho vi phạm.

Việc tăng cường quyền hạn cho lực lượng thanh tra được kỳ vọng sẽ nâng cao hiệu quả công tác kiểm tra, giám sát, góp phần phát hiện và xử lý kịp thời các hành vi vi phạm trong lĩnh vực đất đai.

Một điểm mới quan trọng của Nghị định 281 là không chỉ tập trung vào chế tài xử phạt bằng tiền mà còn chú trọng các biện pháp buộc người vi phạm phải khắc phục hậu quả.

Theo đó, cơ quan có thẩm quyền có thể yêu cầu người vi phạm khôi phục lại hiện trạng ban đầu của đất trước khi xảy ra hành vi vi phạm; khôi phục mốc địa giới hành chính nếu bị xâm phạm; thực hiện lại đầy đủ các thủ tục hành chính về đất đai theo đúng quy định; buộc nộp lại các giấy tờ giả hoặc giấy tờ đã bị sửa chữa, tẩy xóa được sử dụng trong quá trình thực hiện hành vi vi phạm.

Các biện pháp này có ý nghĩa rất lớn bởi nếu chỉ xử phạt hành chính mà không yêu cầu khắc phục hậu quả thì tình trạng vi phạm vẫn tồn tại, ảnh hưởng đến quy hoạch, trật tự quản lý đất đai cũng như quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước, tổ chức và cá nhân khác.

Việc yêu cầu khôi phục hiện trạng ban đầu sẽ góp phần bảo đảm tính nghiêm minh của pháp luật, đồng thời ngăn chặn tình trạng cố tình vi phạm rồi chấp nhận nộp phạt để hợp thức hóa hành vi sai phạm.

Một nội dung đáng chú ý khác là quy định cụ thể về cách xác định số lợi bất hợp pháp có được từ hành vi vi phạm.

Theo Nghị định 281, số lợi bất hợp pháp là khoản lợi được quy đổi thành tiền mà tổ chức hoặc cá nhân thu được từ việc sử dụng đất trái quy định. Khoản tiền này bắt buộc phải nộp vào ngân sách nhà nước.

Quy định này nhằm thực hiện nguyên tắc quan trọng trong xử lý vi phạm hành chính là không để người vi phạm được hưởng lợi từ hành vi trái pháp luật. Nếu chỉ xử phạt tiền mà vẫn để người vi phạm giữ lại khoản lợi thu được thì chế tài sẽ không đủ sức răn đe, thậm chí có thể khiến một số đối tượng coi tiền phạt như "chi phí" để tiếp tục vi phạm.

Nghị định cũng quy định rõ, nếu nhiều tổ chức hoặc cá nhân cùng thực hiện hành vi vi phạm trên một thửa đất thì số lợi bất hợp pháp phải nộp sẽ được chia đều giữa các bên. Trường hợp người vi phạm đã nộp các khoản tiền liên quan đến việc sử dụng đất vào ngân sách nhà nước trước đó thì số tiền này sẽ được khấu trừ khi xác định tổng số lợi bất hợp pháp phải nộp, bảo đảm công bằng và tránh việc thu trùng.

Ngoài những nội dung trên, Nghị định 281 còn bổ sung nhiều quy định nhằm tháo gỡ các vướng mắc trong quá trình áp dụng pháp luật.

Đối với quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng, nếu cả hai cùng đứng tên thì khi xử phạt được xác định là một cá nhân thay vì hai chủ thể độc lập. Quy định này giúp thống nhất cách áp dụng pháp luật và tránh phát sinh cách hiểu khác nhau giữa các địa phương.

Đối với đơn vị hành chính đặc khu, mức xử phạt sẽ được áp dụng tương ứng với mô hình chính quyền địa phương thực tế, bảo đảm phù hợp với quá trình tổ chức lại bộ máy hành chính.

Riêng hành vi không đăng ký biến động đất đai vẫn giữ nguyên mức xử phạt từ 2 đến 3 triệu đồng. Tuy nhiên, nghị định bổ sung trường hợp miễn xử phạt đối với người nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua thỏa thuận theo Điều 127 Luật Đất đai. Quy định này vừa tạo thuận lợi cho hoạt động đầu tư, vừa bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật.

Có thể thấy, việc nâng thẩm quyền xử phạt không đơn thuần nhằm tăng mức tiền phạt mà hướng đến mục tiêu nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước và xử lý nhanh các hành vi vi phạm ngay từ cơ sở.

Thực tế cho thấy, nhiều hành vi như tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, lấn chiếm đất công, xây dựng công trình trái phép, sử dụng đất sai quy hoạch, làm giả hồ sơ đất đai hoặc chậm thực hiện các thủ tục đăng ký biến động đã gây ảnh hưởng lớn đến trật tự quản lý đất đai, làm phát sinh tranh chấp, khiếu kiện kéo dài và gây thất thu ngân sách nhà nước.

Việc trao thêm quyền cho chính quyền cấp xã và lực lượng thanh tra chuyên ngành sẽ giúp phát hiện sớm, xử lý nhanh, hạn chế tình trạng vi phạm kéo dài hoặc hình thành các công trình, dự án sai phạm khó khắc phục.

Bên cạnh đó, quy định mới cũng góp phần nâng cao trách nhiệm của đội ngũ cán bộ thực thi công vụ trong quá trình quản lý địa bàn, đồng thời tạo cơ sở pháp lý rõ ràng để các cơ quan chức năng phối hợp hiệu quả hơn trong kiểm tra, thanh tra và xử lý vi phạm.

Nghị định 281 sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 31/8/2026. Vì vậy, mỗi cá nhân, hộ gia đình và tổ chức đang sử dụng đất cần chủ động tìm hiểu những quy định mới để thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình.

Người dân cần thực hiện đầy đủ các thủ tục đăng ký đất đai, đăng ký biến động khi có chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế hoặc thay đổi thông tin về quyền sử dụng đất; không tự ý chuyển mục đích sử dụng đất khi chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép; không lấn chiếm đất công, đất hành lang bảo vệ công trình hoặc sử dụng đất sai quy hoạch.

Đồng thời, tuyệt đối không sử dụng giấy tờ giả, giấy tờ bị tẩy xóa, sửa chữa trong các giao dịch liên quan đến đất đai. Khi phát hiện các hành vi vi phạm như lấn chiếm đất công, xây dựng trái phép, chuyển nhượng đất không đúng quy định hoặc có dấu hiệu làm giả hồ sơ, người dân cần kịp thời phản ánh đến chính quyền địa phương hoặc cơ quan chức năng để được kiểm tra, xử lý theo quy định của pháp luật.

Đối với các tổ chức, doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực tư vấn, môi giới hoặc thực hiện dịch vụ về đất đai, cần nâng cao trách nhiệm nghề nghiệp, tuân thủ nghiêm các quy định pháp luật, không tiếp tay cho các hành vi vi phạm. Theo quy định mới, ngoài việc bị xử phạt bằng tiền, các đơn vị vi phạm còn có thể bị đình chỉ hoạt động trong thời hạn nhất định, ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động kinh doanh và uy tín của doanh nghiệp.

Có thể khẳng định, Nghị định số 281/2026/NĐ-CP là bước hoàn thiện quan trọng trong hệ thống pháp luật về đất đai, góp phần tăng cường tính răn đe, nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước, bảo đảm việc sử dụng đất đúng quy hoạch, đúng mục đích và đúng quy định của pháp luật.

Khi các cơ quan quản lý thực hiện nghiêm chức trách, người dân nâng cao ý thức chấp hành và tích cực phối hợp với chính quyền trong giám sát, phát hiện vi phạm, công tác quản lý đất đai sẽ ngày càng minh bạch, hiệu quả, góp phần bảo vệ nguồn tài nguyên đất đai, giữ vững trật tự xã hội và tạo nền tảng cho phát triển kinh tế - xã hội bền vững.