Đất đai là nguồn lực đặc biệt của quốc gia. Đây không chỉ là tư liệu sản xuất, không gian phát triển kinh tế - xã hội mà còn gắn trực tiếp với tài sản, chỗ ở và sinh kế của hàng triệu người dân. Vì vậy, mỗi thay đổi trong chính sách đất đai đều có tác động rộng lớn đến nền kinh tế và đời sống xã hội.

Ngày 21/8, Quốc hội thảo luận về định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024. Việc đưa vấn đề này ra nghị trường cho thấy yêu cầu hoàn thiện pháp luật đất đai đang trở nên cấp thiết hơn trong bối cảnh mô hình tổ chức chính quyền địa phương có những thay đổi, nhiều luật liên quan được sửa đổi và yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội ngày càng cao.

Sau gần hai năm thi hành, Luật Đất đai năm 2024 đã có nhiều quy định mới, góp phần hoàn thiện thể chế, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất. Tuy nhiên, thực tiễn cũng cho thấy một số quy định chưa đồng bộ với mô hình chính quyền địa phương hai cấp và các luật mới được sửa đổi, bổ sung.

Những nghị quyết được ban hành để tháo gỡ vướng mắc trong thời gian qua đã giúp giải quyết một số vấn đề trước mắt, nhưng về lâu dài, các giải pháp mang tính tạm thời không thể thay thế một hành lang pháp lý thống nhất, ổn định.

Đó chính là lý do việc sửa đổi Luật Đất đai cần được nhìn nhận không chỉ dưới góc độ “sửa những gì đang vướng”, mà phải đặt trong yêu cầu cải cách thể chế và phát triển đất nước trong giai đoạn mới.

Một trong những yêu cầu quan trọng được đặt ra là phải tiếp tục hoàn thiện cơ chế quy hoạch, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; đồng thời đổi mới cơ chế thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và chính sách tài chính đất đai.

Đây đều là những lĩnh vực có quan hệ chặt chẽ với nhau. Một quy hoạch thiếu minh bạch có thể làm biến động giá đất. Một cơ chế thu hồi đất chưa hợp lý có thể dẫn tới khiếu kiện. Một phương pháp xác định giá đất thiếu sát thực tế có thể tạo ra khoảng cách lợi ích giữa người dân, Nhà nước và doanh nghiệp.

Bởi vậy, sửa từng quy định riêng lẻ là chưa đủ. Điều quan trọng là phải thiết kế được một hệ thống chính sách trong đó các khâu từ quy hoạch, giao đất, thu hồi đất, định giá đất đến thực hiện nghĩa vụ tài chính và sử dụng đất có sự thống nhất.

Đất đai chỉ thực sự trở thành nguồn lực phát triển khi quyền lợi của các bên được đặt trong một trật tự pháp lý minh bạch.

Trong đó, vấn đề giá đất cần được đặc biệt quan tâm. Giá đất không chỉ liên quan đến nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp mà còn tác động trực tiếp đến quyền lợi của người dân khi Nhà nước thu hồi đất.

Một khu đất có thể tăng giá rất nhanh sau khi được đầu tư hạ tầng, mở đường hoặc thay đổi quy hoạch. Phần giá trị tăng thêm đó không chỉ đến từ nỗ lực của người sử dụng đất mà còn có sự đóng góp của nguồn lực nhà nước và sự phát triển chung của xã hội.

Do đó, bài toán đặt ra là phải có cơ chế điều tiết hợp lý để phần giá trị gia tăng từ đất không chỉ tập trung vào một nhóm chủ thể.

Đây cũng là cơ sở để nhìn nhận vấn đề địa tô chênh lệch một cách nghiêm túc. Nếu ngân sách nhà nước bỏ tiền đầu tư hạ tầng, sau đó giá trị đất tăng lên nhiều lần nhưng lợi ích chủ yếu rơi vào một số người có khả năng tiếp cận đất đai, thì nguồn lực xã hội đã được phân bổ chưa thực sự công bằng.

Ngược lại, nếu cơ chế đấu giá, định giá và điều tiết giá trị gia tăng được thực hiện minh bạch, một phần giá trị từ đất có thể được đưa trở lại đầu tư hạ tầng, phát triển đô thị, nhà ở xã hội và các công trình phục vụ cộng đồng.

Như vậy, mục tiêu cuối cùng không phải là Nhà nước thu được bao nhiêu tiền từ đất, mà là giá trị từ đất được tạo ra như thế nào và được phân bổ ra sao.

Cùng với giá đất, cơ chế thu hồi đất cũng cần tiếp tục được hoàn thiện.

Đối với những dự án thực sự vì lợi ích quốc gia, công cộng, quyền thu hồi đất của Nhà nước là cần thiết để bảo đảm khả năng triển khai. Nhưng đây là quyền lực công tác động trực tiếp đến quyền tài sản của người dân, nên càng phải được giới hạn bởi những tiêu chí rõ ràng, minh bạch.

Trong khi đó, với những dự án mang tính thương mại, việc nhà đầu tư và người sử dụng đất thỏa thuận trên cơ sở thị trường cần được bảo đảm trong phạm vi pháp luật cho phép.

Ranh giới giữa thu hồi đất và thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất vì thế phải đủ rõ để tránh tình trạng lạm dụng cơ chế hành chính cho những mục tiêu thuần túy thương mại, đồng thời không để việc thỏa thuận trở thành điểm nghẽn khiến những dự án thực sự vì lợi ích chung không thể triển khai.

Cùng với đó, chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phải được nhìn nhận không chỉ là việc xác định một khoản tiền trả cho người có đất bị thu hồi.

Sau khi mất đất, người dân mất đi không chỉ một tài sản mà trong nhiều trường hợp còn mất nơi ở, sinh kế hoặc phương thức sản xuất. Vì vậy, chính sách tái định cư và hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp phải hướng tới việc bảo đảm cuộc sống của người dân sau thu hồi đất, thay vì chỉ hoàn thành việc giải phóng mặt bằng.

Đây là thước đo quan trọng để đánh giá tính nhân văn và hiệu quả của chính sách đất đai.

Một vấn đề khác cũng cần được cân bằng là mở rộng quyền sử dụng đất nông nghiệp.

Tích tụ, tập trung ruộng đất là xu hướng cần thiết nếu muốn phát triển nền nông nghiệp quy mô lớn, ứng dụng công nghệ và nâng cao năng suất. Việc mở rộng quyền nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp có thể tạo thêm không gian cho quá trình này.

Tuy nhiên, mở rộng quyền không có nghĩa là buông lỏng quản lý.

Nếu đất nông nghiệp bị thu gom chủ yếu để đầu cơ, tích trữ hoặc chờ chuyển mục đích, chính sách tích tụ ruộng đất có thể đi chệch mục tiêu ban đầu. Vì vậy, cùng với việc mở rộng quyền cần có cơ chế kiểm soát mục đích sử dụng, hạn mức, tình trạng bỏ hoang và các hành vi đầu cơ.

Đất phải được đưa vào sản xuất và tạo ra giá trị thực, chứ không trở thành tài sản bị đóng băng trong các cuộc chơi đầu cơ.

Đối với đất quốc phòng, an ninh kết hợp với hoạt động sản xuất, kinh doanh, yêu cầu đặt ra cũng tương tự: phải vừa khai thác hiệu quả nguồn lực, vừa bảo đảm tuyệt đối nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.

Việc cho phép doanh nghiệp quốc phòng, an ninh khai thác tài sản gắn liền với đất trong những điều kiện nhất định có thể góp phần hạn chế lãng phí nguồn lực. Nhưng quyền này phải đi cùng cơ chế kiểm soát, giám sát và trách nhiệm giải trình chặt chẽ để không làm thất thoát tài sản công hoặc ảnh hưởng đến mục tiêu quốc phòng, an ninh.

Nhìn tổng thể, bảy nhóm chính sách được đặt ra trong định hướng sửa đổi Luật Đất đai đều có mối liên hệ chặt chẽ: từ quy hoạch, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đến thu hồi, bồi thường, giá đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, cải cách hành chính, chuyển đổi số, phân cấp, phân quyền và tăng cường kiểm tra, giám sát.

Điều đó cho thấy yêu cầu sửa luật lần này không chỉ là tháo gỡ một vài điểm nghẽn kỹ thuật. Đây là cơ hội để tiếp tục hoàn thiện cách thức quản trị nguồn lực đất đai.

Một hệ thống pháp luật tốt phải tạo được sự cân bằng giữa ba yêu cầu: Nhà nước quản lý hiệu quả và kiểm soát được quyền lực; người dân được bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp; doanh nghiệp được tiếp cận đất đai minh bạch, bình đẳng và có khả năng dự đoán được môi trường pháp lý.

Nếu chỉ chú trọng “khơi thông” mà xem nhẹ kiểm soát, nguồn lực đất đai có thể bị khai thác thiếu bền vững, thậm chí tạo ra cơ hội cho đầu cơ và lợi ích nhóm. Ngược lại, nếu quản lý quá chặt, thủ tục kéo dài và quyền tiếp cận đất đai bị hạn chế, nguồn lực sẽ tiếp tục bị lãng phí.

Vì vậy, yêu cầu đặt ra là khơi thông nhưng không buông lỏng, phân cấp nhưng phải kiểm soát, mở rộng quyền nhưng phải gắn với trách nhiệm, khai thác nguồn lực nhưng phải bảo đảm công bằng lợi ích.

Sửa Luật Đất đai, xét cho cùng, không chỉ là sửa một đạo luật. Đó là hoàn thiện một trong những nền tảng pháp lý quan trọng của quá trình phát triển đất nước.

Đất đai là nguồn lực hữu hạn, nhưng giá trị của đất có thể được tạo ra bởi sự đóng góp của cả Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Vì vậy, thành quả từ nguồn lực ấy cũng cần được phân bổ hợp lý.

Khi quy hoạch minh bạch, giá đất được xác định có cơ sở, quyền lực thu hồi đất được kiểm soát, quyền tài sản của người dân được bảo đảm và doanh nghiệp được tiếp cận đất đai bình đẳng, đất đai mới thực sự trở thành động lực phát triển.

Đó cũng là yêu cầu cốt lõi cần được đặt ra trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai năm 2024: không chỉ khơi thông nguồn lực đất đai, mà phải làm cho nguồn lực ấy được sử dụng hiệu quả, minh bạch và mang lại lợi ích hài hòa cho toàn xã hội.